Bau- und Architektenrecht

Durch das Bauvertragsrecht werden die Vertragsbeziehungen zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer geregelt, die zur Herstellung beziehungsweise Durchführung einer Bauleistung notwendig sind.

Der Begriff „Bauvertragsrecht“ ist nicht explizit im Gesetz definiert, jedoch werden im Werksvertragsrecht (BGB und VOB) die Besonderheiten eines Bauvertrags berücksichtigt. Dazu gehören unter anderem die Verpflichtung des Auftragnehmers, die in Auftrag gegebene Leistung mangelfrei zu erbringen sowie die Verpflichtung des Auftraggebers, im Gegenzug die vereinbarte Vergütung zu entrichten. Häufig kommt es dadurch zu Schwierigkeiten, da der sogenannte bauvertraglich geschuldete Erfolg und die Leistungsbeschreibung nicht eindeutig definiert wurden.

Wir unterstützen Sie in allen Belangen der Erstellung und Prüfung von Verträgen, die auf dem Bauvertragsrecht basieren, der Erstellung von Leistungsbeschreibungen und der Prüfung der abgelieferten Leistungen. Auch stehen wir Ihnen in Fragen der Aufklärungs-, Prüfungs-, Fürsorge- und Beratungspflicht des Auftrag nehmenden Unternehmers zur Verfügung.

Ist eine Baumaßnahme, zum Beispiel ein Hausbau, fertig gestellt, erfolgt als Abschluss die sogenannte Bauabnahme. Die Bauabnahme ist ein Rechtsakt, mit der das Werk als vertragsgemäße Leistung anerkannt wird. Mit der abgeschlossenen Bauabnahme sind weitreichende Folgen verbunden, denn ab diesem Zeitpunkt wird der Werklohnanspruch des Werkunternehmers fällig. Gleichzeitig beginnt die Gewährleistungsfrist. Die Gewährleistung beträgt bei Bauleistungen in der Regel fünf Jahre.

Der Bauherr ist grundsätzlich zur Bauabnahme verpflichtet, wenn der Bau mangelfrei ist. In der Regel erfolgt die Bauabnahme durch eine Baubegehung mit anschließender Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls.

Wenn Baumängel vorliegen, sind diese dem verantwortlichen Bauunternehmer anzuzeigen. Als Baumängel gelten unter anderem Bauwerksleistungen, die nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit haben, nicht dem vertraglich vorausgesetztem Verwendungszweck entsprechen bzw. nicht für eine übliche Verwendung geeignet sind, das heißt, nicht den anerkannten Regeln des Handwerks entsprechen.

Häufig ist die geschuldete Bauleistung allerdings nicht widerspruchsfrei oder eindeutig im Vertrag beschrieben, so dass Probleme bestehen können, die nicht ohne anwaltliche Beratung geklärt werden können.

Wir vertreten Sie als Fachkanzlei in allen Belangen der Prüfung von Baumängeln und der Bauabnahme.

Wenn bei einer Baumaßnahme, zum Beispiel einem Neubau oder Umbau, Baumängel oder Bauschäden auftreten oder zu vermuten sind, ist es sinnvoll, eine Beweissicherung vorzunehmen. Eine Beweissicherung ist deshalb geboten, weil zu befürchten ist, dass bei langwierigen Verfahren Beweismittel verloren gehen oder im Falle von weiterführenden Baumaßnahmen die vorhandenen Mängel zunächst abgestellt werden müssen, um einen reibungslosen Bauablauf zu gewährleisten.

Die Beweise können durch ein privates Sachverständigengutachten gesichert werden. Hierfür sollte ein gerichtlich vereidigter Gutachter beauftragt werden. Alternativ kann auch ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren in Betracht gezogen werden. Beide Verfahren haben Vor- und Nachteile, über die wir Sie umfassend beraten. Sowohl in einem Privatgutachten als auch im selbstständigen Beweisverfahren werden vorhandene Schäden dokumentiert. Weiter können Mängelursachen ermittelt und Mängelbeseitigungsvorschläge unterbreitet werden unter Zugrundelegung der mutmaßlich entstehenden Kosten.

Im Übrigen kann es auch als Werkunternehmer sinnvoll sein, eine Beweissicherung vorzunehmen, um den aktuellen Leistungsstand zu dokumentieren. Dies ist u. a. von Bedeutung, wenn der Leistungsstand durch Folgegewerke zu einem späteren Zeitpunkt nur unter Schwierigkeiten, bzw. überhaupt nicht mehr feststellbar ist.

Der Handwerker ist in einem Bauprojekt in der Regel vorleistungspflichtig. Der Ankauf von Materialien und die Ausführung der Arbeiten erfolgt zunächst faktisch auf Risiko des Unternehmers und werden erst nach Abnahme der Bauleistung bzw. nach Abschlagsrechnung vergütet; es sei denn, es wurden Abschlagszahlungen vereinbart. Die Forderungssicherung ist für den Handwerker ein probates Mittel, sich gegen mögliche Zahlungsausfälle zu schützen.

Vielen Handwerkern macht die mangelnde Zahlungsmoral ihrer Auftraggeber zu schaffen. Häufig müssen Handwerker fürchten, dass die durch sie geleisteten Arbeiten nicht bezahlt werden. Die Gründe sind vielfältig.

Als Forderungssicherung kann der Handwerker verlangen, dass eine Sicherungshypothek am Grundstück des Bestellers für seine Forderungen aus einem Bauvertrag eingetragen wird. Dies geschieht nach § 648 BGB. Voraussetzung ist jedoch, dass der Auftraggeber Eigentümer des Grundstücks ist.

Als weitere Möglichkeit kommt die Stellung einer Sicherheit, z.B. einer Bankbürgschaft nach § 648a BGB in Betracht. Die so eingeräumte Sicherheit verhält sich über den vollständigen voraussichtlichen Vergütungsanspruch sowie einen Zuschlag in Höhe von 10% des Vergütungsanspruches für eventuelle Nebenforderungen.

Sowohl Handwerker als auch Bauherrn beraten wir in diesem komplexen Rechtsgebiet. So können Probleme der Durchführung des Bauvorhabens schon im Vorhinein verhindert werden.

Die Höhe einer Handwerkerrechnung richtet sich nach der zuvor getroffenen Vereinbarung, also nach dem Vertrag. Ist eine vertragliche Vereinbarung nicht getroffen, so gilt der ortsübliche Werklohn als vereinbart. Liegt zuvor ein Kostenanschlag des Handwerkers zugrunde, kann der Betrag der Handwerkerrechnung durchaus den des Kostenanschlags durchaus überschreiten. Wird jedoch von dem Kostenanschlag um mehr als 10 % abgewichen und hat der Handwerker auf die Abweichung nicht hingewiesen, kann er sich unter bestimmten Voraussetzungen schadensersatzpflichtig machen.

Zwischen am Bau beteiligten Handwerksfirmen werden in der Regel Verträge nach der Vergabe – und Vertragsordnung für Bauleistung (VOB/B) vereinbart. Die aus dem VOB/B Vertrag resultierenden Handwerkerrechnungen sind im Gegensatz zu Rechnungen nach BGB nur dann fällig, wenn bestimmte formale Voraussetzungen erfüllt sind.

Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Abschlagszahlungen gefordert werden.

Streit gibt es zwischen den Beteiligten insbesondere, ob die in Ansatz gebrachten Mengen und Stunden tatsächlich erbracht worden sind, auch kommt es häufig zur Bemängelung der ausgeführten Arbeiten. Handelt es sich um erhebliche Mängel, die die Abnahme hindern, so ist der Werklohnanspruch nicht fällig.
Werden Mängel nach Abnahme festgestellt, so steht dem Bauherrn ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Werklohns in Höhe des 2 bis 3-fachen mutmaßlichen Mängelbeseitigungsaufwandes zu.

Wir haben uns auf die Überprüfung von Handwerkerrechnungen spezialisiert. Wir unterstützen Sie in allen Belangen der Erstellung und Prüfung von Leistungsbeschreibungen und Werksverträgen. Des Weiteren beraten wir Sie bei der Rechnungsprüfung sowie in jeglichen weiteren Schritten, falls es zu begründeten Mängeln in der Ausführung der Arbeiten gekommen ist oder zum Beispiel erhebliche Mehrkosten geltend gemacht werden, die zweifelhaft sind.

Als Fachanwaltskanzlei in Münster verfügen wir über langjährige Erfahrungen bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Abwicklung von bauvertragsrechtlichen Streitigkeiten. Dabei vertreten wir sowohl Handwerker als auch Bauherren und Architekten bei der Durchsetzung ihrer Rechte.

Fehler in der Planung oder Durchführung eines Bauprojekts können zu erheblichen finanziellen Schäden führen. Die Frage, wer in welchem Fall die Haftung für Mängel übernimmt, ist ein entscheidendes Kriterium.

Wird ein Architekt mit der Planung und der Bauüberwachung beauftragt, ist er sowohl für die Planung als auch für die Ausführung aller Arbeiten verantwortlich. Er übernimmt damit die Haftung für eigene Planungsfehler und im Rahmen seiner Bauaufsicht für Ausführungsfehler der am Bau beteiligten Gewerke. Auch Fehler die durch einen Statiker in der Planung verursacht wurden, können in die Haftung des Architekten fallen.

Der Architekt kann, im Falle von Ausführungsfehlern in der Regel Regressansprüche gegenüber den ausführenden Bauunternehmen geltend machen.

Als Fachanwaltskanzlei in Münster verfügen wir über langjährige Erfahrungen bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Abwicklung von baurechtlichen Streitigkeiten. Dabei vertreten wir sowohl Bauunternehmer als auch Bauherren und Architekten bei der Durchsetzung ihrer Rechte.

Die Vergütung eines Architekten wird durch die Honorarrechnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI , geregelt. Die gesetzlichen Vergütungen der Architekten und Ingenieure nach der HOAI richten sich unter anderem nach der Schwierigkeit des Bauvorhabens, nach der Bausumme sowie nach den erbrachten Leistungen. Der Architekt kann sein gesetzliches Honorar berechnen oder er kann mit dem Bauherrn eine abweichende schriftliche Vereinbarung treffen. Diese schriftliche Vereinbarung muss bei Auftragserteilung abgeschlossen werden und darf in der Regel nicht unterhalb der Mindestsätze der HOAI liegen.

Das Honorar des Architekten ist fällig, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht sind und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht wurde. Aus anwaltlicher Sicht ist also zu prüfen, ob die Architektenrechnung ordnungsgemäß erstellt wurde, insbesondere ob sie den formalen und inhaltlichen Anforderungen entspricht. Unter Anderem ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben in die zutreffende Honorarzone eingeordnet wurde, ob die anrechenbaren Kosten zutreffend ermittelt wurden und ob die Leistungsphasen vollständig erbracht wurden.

Als Fachanwaltskanzlei unterstützen wir Sie in allen Belangen der Erstellung und Prüfung von Honorarvereinbarungen, insbesondere was die oben genannten Formerfordernisse nach HOAI angeht. Des Weiteren überprüfen wir für Sie die ordnungsgemäße Rechnungsstellung.